Классическая ипотека не может выдаваться по ставкам ниже, чем ставки банковских депозитов. Это основной бизнес банков – взять у населения деньги в депозиты под 8% и отдать деньги населению в виде кредитов выше этой ставки (15-20%). Из этого примера видно, что выдавать ипотеку даже под 8% банкам не выгодно, они будут получать убытки. Поэтому стандартная ставка по ипотеке сейчас находится в пределах 11%.

Так как же в итоге банки выдают ипотечный кредит под 3% (или под 0% или 1%, логика одинаковая), если привлекают средства населения под 8%?

"

Идея простая, вы заплатите за это своими деньгами, т.е. отдадите банку и застройщику гораздо больше денег и рискуете потерять несколько миллионов рублей.

"

Например, квартира стоит 10 млн руб. При ставке ипотеки 8% (гос. программа субсидирования при покупке новостройки – тут вы платите 8%, государство платит за вас 3%, банк в итоге получает 11%) и первоначальном взносе 15% (1,5 млн руб.) и сроке 20 лет вы будете платить примерно 71 тыс. руб. в мес.:


Застройщик может предложить вам ипотеку под 3% и привлечет ваше внимание сниженным платежом до 58 тыс. руб. Магии тут нет, просто цена квартиры возрастет до 12,5 млн руб. Тут важно понимать, что квартира как стоила 10 млн руб. так и стоит, просто вы покупаете товар стоимостью в 10 млн руб. за 12,5 млн руб. Т.е. теряете сразу же 2,5 млн руб. при подписании сделки и в этом весь фокус. Эти деньги застройщик сразу отдает обратно банку, а вы платите якобы пониженный процент за кредит на переоцененный товар.

Еще один серьезный риск данной операции в том, что если через год вы захотите продать квартиру, а цены на квартиры не вырастут, вы вынуждены будете продать квартиру и получить за нее свои 10 млн руб. Однако долг банку у вас к тому моменту будет больше 10 млн руб. Таким образом, вы потеряете 1,9 млн руб. первоначального взноса, и вынуждены будете еще доложить в банке несколько сотен тысяч рублей, т.к. выручка от продажи квартиры не покроет взятый кредит на переоцененную квартиру, хоть и процент по данному кредиту казался вам привлекательным. Итог – убытки более 2 млн руб. ложатся на ваш семейный или личный бюджет.

Более низкие ставки 0-1% еще больше завышают стоимость приобретаемой недвижимости и несут еще большие риски и убытки для вас.